Imagine a cena: você vendeu um imóvel residencial e, nos 180 dias seguintes, comprou três apartamentos menores com o dinheiro. Você acha que tem direito à isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital? E se, pouco depois, resolver vender um desses apartamentos? A regra dos 5 anos volta a valer?
Essas perguntas parecem simples, mas foi exatamente por causa delas que a Receita Federal publicou a Solução de Consulta COSIT nº 174, de 11 de setembro de 2026. Ela organiza as condições da isenção do art. 39 da Lei nº 11.196/2005 e responde a uma dúvida muito comum entre quem possui imóveis em condomínio e pretende trocar de residência.
A regra central: três requisitos que precisam caminhar juntos
A isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial não é automática. Ela exige que três condições sejam cumpridas simultaneamente:
- O imóvel vendido precisa ser residencial segundo as normas de edificação da sua cidade, na data em que a venda ocorrer.
- O produto da venda deve ser aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, contados da celebração do contrato.
- O contribuinte não pode ter usado esse mesmo benefício nos últimos 5 anos.
Se faltar um desses itens, a isenção não se aplica. E é aí que a consulta traz um esclarecimento importante.
O que a Consulta 174/2026 esclareceu
O caso analisado envolvia um imóvel em condomínio, possuído em 50% por um contribuinte e 50% por seu pai. Após a venda, o consulente queria comprar três apartamentos residenciais isoladamente, apenas em seu nome, com a parte que lhe cabia. Ele também perguntou se poderia vender algum desses apartamentos depois e se o pai poderia fazer a mesma operação.
A Receita respondeu de forma clara:
Vender a cota-parte de um imóvel em condomínio e comprar outros imóveis residenciais, apenas em seu nome, não impede a isenção — desde que os três requisitos gerais sejam cumpridos.
O fato de o imóvel ser possuído em condomínio não é um obstáculo. O que importa é que o alienante (quem vende) aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais. A lei não exige que a compra seja feita em conjunto com os demais condôminos.
A pegadinha dos 5 anos que quase ninguém percebe
Aqui está o ponto que costuma pegar muita gente desprevenida. A consulta deixa claro que não há impedimento em vender os imóveis adquiridos dentro daquele prazo de 180 dias. Você comprou, pode vender depois. Isso não é proibido.
Mas atenção: se essa nova venda ocorrer dentro do prazo de 5 anos e você já tiver usado a isenção nesse mesmo período, o novo ganho de capital será tributado normalmente. A isenção não é uma “carta branca” que acompanha o imóvel. Ela é um benefício pessoal do contribuinte, limitado a uma vez a cada cinco anos.
Em outras palavras: a Receita não proíbe a venda, mas retira o benefício da segunda operação se ela acontecer antes de completar o quinquênio.
O terceiro questionamento e a questão processual
O consulente também perguntou se o pai poderia realizar a mesma operação com a cota-parte dele. A Receita não respondeu ao mérito. Explicou que não é admitida a apresentação de consulta formulada por mais de um sujeito passivo em um único processo, ainda que sejam partes interessadas no mesmo fato.
Cada contribuinte precisa fazer sua própria consulta, se quiser uma resposta oficial. É uma regra processual, não uma negativa de direito.
Um exemplo prático para fixar
Suponha que você vendeu um apartamento por R$ 600 mil, com ganho de capital de R$ 200 mil. Você tem 180 dias para comprar outro imóvel residencial no Brasil.
- Se comprar um único imóvel de R$ 600 mil, a isenção se aplica integralmente ao ganho.
- Se comprar um imóvel de R$ 450 mil e usar o restante para outra finalidade, a isenção será proporcional: apenas 75% do ganho (R$ 150 mil) ficará isento, e os 25% restantes (R$ 50 mil) serão tributados.
E se, dentro desses 5 anos, você vender esse novo imóvel com lucro? Esse novo ganho será tributado, porque você já usou o benefício recentemente.
O que fazer na prática
Antes de vender um imóvel com a intenção de usar a isenção, organize-se:
- Confirme se o imóvel vendido é realmente residencial para a prefeitura da sua cidade.
- Planeje a compra do novo imóvel dentro do prazo de 180 dias, contados da assinatura do contrato de venda.
- Verifique se você não usou essa isenção nos últimos 5 anos.
- Guarde toda a documentação: contrato de venda, escritura de compra, comprovantes de pagamento e registros.
- Se a operação envolver condomínio, não se preocupe com a copropriedade: o que importa é que a sua parte seja reinvestida em imóvel residencial.
A isenção é um benefício valioso, mas exige planejamento. E, como toda regra tributária, o detalhe faz toda a diferença.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individualizada de um profissional. Cada situação patrimonial tem particularidades que precisam ser avaliadas com base na documentação e no contexto do contribuinte.
